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房地產市場已進入消化存量房階段

發布時間：2023-06-30 09:16:23 文章來源：譚浩俊

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【資料圖】

貝殼研究院最新數據顯示，6月份貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.0%，二套主流房貸利率平均為4.91%，均與上月基本持平。其中，6月份首套、二套主流房貸利率分別較去年同期回落42個基點、17個基點。據此，有人測算，與四年前相比，貸款期限為30年的百萬貸款，可節省利息14萬元。

然而，從房貸政策持續調整、房貸利率持續下調的情況來看，此前“百發百中”、“一調就靈”的住房信貸政策，在今天的購房者面前，已經完全失去了往日的威風，變得毫無調控作用了。聯想到其他方面的政策出臺后，購房者也是無動于衷，也就不能不冷靜思考一下，政策層面的手段，是否對居民購房還有影響，有多少影響。否則，就會變成一種自娛自樂的手段。

事實也是，從過去多輪房地產市場調控政策的變動情況來看，都是政策稍松、房價即漲、市場即熱，哪怕只是政策中的某一小項有所變動，也會引來市場一片熱鬧。譬如限購政策、土地供應政策、公積金貸款政策、契稅政策等，都是百試百靈，從未失靈，更別說具有“核威力”的住房信貸政策了，以至于地方政府也將其當作手中道具，動輒用政策來刺激居民購房、發揮房地產對政績拉動的作用。

然而，今天的房地產市場，面對政策全方位放開，且放開的幅度很大、速度很快，對市場的影響卻非常有限，居民根本沒有被政策所吸引，也沒有在政策的節奏中再次翩翩起舞，而是“冷眼”相看，甚至連“等待觀望”的感覺也沒有，要想釋放房地產市場需求，恐怕并不是一件容易的事。地方政府想再在房地產市場上追求“增量效應”，可能要失望了。不僅要失望，甚至會做出讓市場更加艱難的舉動，譬如過度給予開發商政策扶持和幫助，幫助開發商保價等。

殊不知，今天房地產市場低迷格局的形成，是由兩大方面的原因形成的。一方面，從供應端來看，就是前些年供應的商品房數量太多，積壓的存量商品房規模龐大，加上炒房、過度投資住房、囤積房、腐敗房等累積起來的存量商品住房，需要消化的住房，可能在幾年內都難以消化。另一方面，從需求端來看，雖然實際需求沒有出現明顯減少的現象，按照人口規模、人口結構，市場對商品房的需求規模依然很大。但是，年輕人的觀念已經發生了比較大的變化，過去那種可以通過犧牲“個人幸福”、“家人幸福”來滿足購房心理需求的現象已經快速減退，與80后相比，90后、00后的“自我”意識明顯增強，他們不愿像80后那樣繼續當“房奴”，而只想過好眼下的生活，先讓自己幸福起來。更何況，年輕人的婚姻觀念也已經發生了比較大的變化，不婚不育、晚婚晚育觀念在相當一部分年輕人身上出現，自然，也會對住房需求產生較大影響，使原本可以釋放的住房需求，被年輕人的觀念給壓制了。

供應端的商品房數量規模巨大，且仍有新的商品房注入，需求端卻因為年輕人觀念的轉變而明顯萎縮，供需矛盾自然出現，所謂的政策刺激，也就很難發揮作用了。住房消費對廣大居民來說，租房的意識也出現了明顯提升的現象，如果不能順應這樣的發展趨勢，仍然一味地停留于刺激居民購房方面，可能要失望了。對房地產市場來說，實際已經進入到消化存量階段，需要通過大力度、大規模地消化存量，才有可能使房地產市場走出低迷。

同時要看到的一個現象是，今天的年輕人，還會算一筆看似自私、實際也很現實的賬，那就是“不怕未來沒房住”。因為，就算普通居民，未來會給子女留下兩套房是大概率事件。即便這些住房可能在價格上存在較大差距，有的在一線城市，有的在二、三、四線城市，有的可能在農村。但是，從居住的角度來看，應當不會失去價值。如果今天再買一套，且要無止境地償還房貸，待房貸還完，自己就有可能變成三套房了，有這個必要嗎？自己的子女會需要這些房嗎？父母留下的房還能賣得出去嗎？還值錢嗎？為什么要讓自己和父母都為了今天購房去省吃儉用呢？

只要算清了這筆賬，很多年輕人就會放棄購房的想法，而采用租房的手段，且可以租品質遠高于能夠購買的住房，又何樂而不為呢？為什么要讓自己從“快樂小子”變成“苦行僧”呢？為什么要讓父母繼續跟著自己受苦呢？所以，不要再在政策上打主意，房地產市場需求已經不是依靠政策就能激發的時候了，已進入到消化存量房的階段了。

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