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距離上一次被交易所問詢僅過去2個月，華僑城A（000069.SZ）在4月底又一次因業(yè)績下滑被深交所出具關(guān)注函，成為今年來唯一一家兩次收到交易所問詢的房企。

4月22日，深交所向華僑城A發(fā)出2022年年報問詢函，涉及凈利潤大額虧損原因、償債能力、計提大額存貨跌價準(zhǔn)備合理性及原因等11個方面。

此前（2月9日），華僑城A曾因《2022年年度業(yè)績預(yù)告》中出現(xiàn)80億元至110億元大額虧損，獲深交所出具的關(guān)注函，要求說明業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧，且虧損主要集中在第四季度原因及合理性、是否存在集中于報告期計提大額資產(chǎn)減值情形等。

(資料圖)

或許是華僑城A之前的回函不夠詳細(xì)，也可能是監(jiān)管方在財報中發(fā)現(xiàn)了新的問題，不到三個月時間，公司便再次收函。

再看二級市場方面，截至今天（4月24日）收盤，華僑城A報價4.81元/股，下跌3.41%，成交額2.65億元。

因大額資產(chǎn)減值被深交所兩次發(fā)函

2022年，華僑城A不僅迎來了上市首虧，而且因虧損帶來的“煩惱”持續(xù)至今。

財報顯示，2022年，華僑城A實現(xiàn)營業(yè)收入767.67億元，同比下降25.17%；實現(xiàn)歸屬于母公司股東凈利潤-109.05億元，較2021年盈利約38億元同比大幅下降387.05%；扣非凈利潤-116.44億元，同比下滑606.94%。

虧損的主要原因是公司計提了大額資產(chǎn)減值損失，計提金額為127.05億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)項目計提存貨跌價準(zhǔn)備115.07億元，占比超過9成，而2021年僅計提約12.57億元存貨跌價準(zhǔn)備。一年時間，計提增長近十倍，很難不讓人好奇，而這自然也吸引了深交所的關(guān)注，深交所要求公司說明計提是否合理。

從整體行業(yè)上來看，2022年全國商品房銷售額133308億元，較上年下降26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。所以公司在預(yù)計房地產(chǎn)市場短期調(diào)整壓力較大情況下，于第四季度對存貨項目進(jìn)行全面盤查和評估，并依據(jù)會計謹(jǐn)慎性原則對相關(guān)存貨計提資產(chǎn)減值，導(dǎo)致第四季度業(yè)績由盈轉(zhuǎn)虧。

此外，為確保計提的合理性，公司根據(jù)不同城市的實際情況對存貨也進(jìn)行了計提跌價準(zhǔn)備，存在減值跡象存貨主要集中在成都、昆明、廣州、重慶、東莞、鄭州、海口、天津等城市。

同時，公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)實現(xiàn)的投資收益減少、對部分景區(qū)資產(chǎn)計提減值以及按持股比例確認(rèn)的投資收益大幅減少。

值得一提的是，屆時，華僑城A的年報還未披露，公司在回函中表示具體相關(guān)事項會在年報中詳細(xì)披露。可以看出，華僑城A此次回復(fù)的內(nèi)容相當(dāng)“簡陋”，這樣的解釋并沒有讓深交所信服。

華僑城A年報披露不到一個月時間，便再次引來了深交所的問詢函。在4月22日最新出具的問詢函中，深交所進(jìn)一步要求華僑城詳細(xì)說明報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備涉及具體項目情況，包括但不限于項目所處城市、項目業(yè)態(tài)、開發(fā)建設(shè)狀態(tài)、存貨賬面余額、報告期計提存貨跌價準(zhǔn)備金額、存貨跌價準(zhǔn)備期末余額等，還需詳細(xì)說明主要項目存貨期末可變現(xiàn)凈值的確認(rèn)依據(jù)及主要測算過程等。

同時深交所要求華僑城A需詳細(xì)說明報告期對旅游景區(qū)資產(chǎn)計提減值準(zhǔn)備具體情況、減值跡象判斷依據(jù)及減值測試主要過程，是否充分考慮報告期及未來接待游客數(shù)量變化情況，旅游景區(qū)資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計提是否合理。

營收主靠第四季度，毛利率五連降

根據(jù)華僑城A公布的年報，鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，在全年767.67億元的營收中，僅第四季度就占了61.86%，高達(dá)474.86億元，比去年前三季度營收的總和還多。

盡管如此，依然沒能為華僑城A實現(xiàn)扭虧為盈。

對于歸母凈利潤大額虧損的主要原因，華僑城A曾在業(yè)績預(yù)告中曾提及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利同比下降。

鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，華僑城A的銷售毛利率在逐年下滑，2018年-2022年，分別為60.35%、56.58%、49.86%、26.15%、22.84%，華僑城A銷售毛利率五連降。

令人疑惑的是，華僑城A雖然整體銷售毛利率在下滑，但是其主業(yè)之一的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率卻在小幅增長。

另外，公司在年報也曾提及，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率水平呈現(xiàn)下降趨勢。

因此深交所要求公司說明房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率小幅增長但凈利潤大額虧損的主要原因。

不同于其它規(guī)模房企，華僑城A的旅游業(yè)務(wù)收入占比不小。

據(jù)公開信息，華僑城A以文化旅游、房地產(chǎn)為主業(yè)，利用文旅結(jié)合地產(chǎn)的綜合開發(fā)核心優(yōu)勢，布局全國，形成了地產(chǎn)及主題公園、酒店、商業(yè)、景區(qū)等文旅業(yè)態(tài)。

年報顯示，華僑城A2022年實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入766億元，同比下降 25%，其中旅游綜合業(yè)務(wù)收入272億元，同比降低37%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入494億元，同比降低16%。

中信證券指出，華僑城A大額虧損很大程度上與公司存在的歷史問題積累有關(guān)。在過去很長一段時間，華僑城旅游文化品牌老化，景區(qū)和主題公園相對競爭減弱，房地產(chǎn)開發(fā)則規(guī)模不經(jīng)濟，拿地質(zhì)量一般。

2022年4月，華僑城集團原董事長、黨委書記段先念正式退休，接替者是同為央企的保利集團原總經(jīng)理張振高。在2022年年報中，新任董事長張振高用“正處于成立以來經(jīng)營壓力最大，風(fēng)險挑戰(zhàn)最多的時期”來評價華僑城當(dāng)前所處的階段。據(jù)了解，華僑城A將深入開展專業(yè)整合，在房地產(chǎn)、主題公園、酒店、商業(yè)等專業(yè)化條線梳理更加清晰，全面完成存量在運營項目管理整合，以更完善的形象面向市場。（本文首發(fā)于鈦媒體APP，作者|陳偉納）